日本留学代购(日本购房事件再梳理：合同暗藏陷阱，高佣金有玄机)

日本购房事变再梳理：条约埋伏圈套，高佣金有玄机

迩来，旅日的中国北京炜衡状师事件所东京分所主任宋炜状师发觉，前去所里扣问房产业务的人忽然多了，此中不少是日本丰臣商事株式会社（下称“丰臣公司”）的中国业主，他们都想扣问怎样维权。

前不久，第一财经刊文《500余人日本购房踩雷，数亿投资款或打水漂》，报道了丰臣公司中国业主的遭遇：在国内多家着名中介机构的先容下，北京、上海、广州等地的500余名投资者置办了丰臣公司的商业地产项目，但随后发觉产权无法过户，起先允许的投资收益也未完全兑现，而丰臣公司称本身主业堕入困境，显现资金链危急，并提出了“自主再生”方案，这加深了业主对追讨本身权益的担心。

第一财经前一阶段报道刊发后，有知恋人士称，丰臣公司的确是以做金融的头脑做房产的。执法界人士则在研讨案情后报告第一财经，此案具有“庞氏骗局”的某些主要特性。

第一财经经过一连观察发觉，丰臣公司约莫故意使用了中日文的差别和国内投资者难以赴日本实地察看的毛病，从一开头就在条约中设置了一些圈套，在倾销时存心夸大了项目标收益预期，同时以凌驾市场行情数倍乃至数十倍的佣金吸引中介机构为其推介，对投资者则许以安定且高额的报答。内幕上，经过测算可以发觉，房价无法抵消其所要付出的本钱，如此的高报答一定无法持续兑付，被形貌成出息一片光芒的房产变成“氛围房”也就在所不免。

此案是一局部跨国投资的典范性案例。比年来，国内投资者跨境投资的热情低落，但风险事变也不休显现。“丰臣事变”中展现的成绩，值得投资者注意。

“言语圈套”

仿佛从一开头，丰臣公司就没有照实展现它的项目。

丰臣公司2021年初给业主的一份长达34页的精巧的“难波日本桥”推介材料，封面标题称“大阪地价涨幅的领跑者”，并在内文第二页中称“地区地价走势同比客岁成倍增长，涨幅高达21.92%”。这与内幕并不切合。

第一财经记者查询日本国土交通省官网地价材料发觉，丰臣公司项目地点地大阪市浪速区，2019年、2020年、2021年的地价价格涨幅分散为15.95%、10.60%和-4.45%，远没有丰臣公司向业主声称的那么高。

“在日本人的土地房产看法中，房产和土地是分开来盘算的。在日本，土地会增值，但屋子未必，乃至还会贬低，由于屋子只是钢筋、水泥、砖头，是会安稳折损的不动产。”国内一家专职于日本房产贩卖的公司卖力人拂晓（化名）说。

丰臣公司还向投资者给出了可以移民的诱人条件，称置办4套房产可赠予“日本身份”，并提供全程引导，包含摒挡移民（即策划办理签证），后续开发商将为业主在日本建立一家公司，然后以房产的租金作为公司收入等。

“日本的策划办理签证意味着哀求人必必要在日本建立一家公司，并且以这家公司在日本举行策划和办理，而不是说在日本买两套屋子，并以屋子的房租作为策划办理的收入。”熟习日本房产贩卖的拂晓说，日本策划办理签证设立的目标是为了协助那些外洋人士在日本建立公司，拉动日本国内经济，并不是为买房客办事的，“最初日本移民办理部分一定也要稽核，经过查询发觉收入与政策不符，签证也是无法办下去的，丰臣公司但是有点打擦边球。”

除此之外，丰臣公司的条约也埋伏“玄机”。

据宋炜先容，购房条约的文本以中日双语誊写，但多处中日双语间内容存在相差，条约文本内有多处的翻译存在误导性。如日文中写的是“手付金”，中文中写的却是“头金”或“已收钱款”。第一财经记者查阅多位投资人的购房条约，均是云云。这实践上是翻译中的言语圈套。

宋炜先容，买方已付出的款子假如按“手付金”(意为定金)处理，在卖方违约的情况下，卖方需双倍返还。但假如按“头金”（意为首付款）处理，只需返还已付出的局部即可，由于条约中商定以中文版为准，故应该会以“头金”的情势处理。

别的，在“争议统领”条款上，日文中写的是日本国内法院统领（即法院诉讼），中文写的是“日本国内法院仲裁”。

对此，宋炜表现，法院不举行仲裁，“法院仲裁”的说法属执法中的知识性错误，这项条款未明白商定仲裁机构，属没效仲裁条款，将招致买方丧失仲裁权益，最初会以日本法院诉讼的情势举行。宋炜表现，这意味着假如显现争议，中国投资者只能经过在日本法院诉讼处理，耗时较长，同时约莫无法在国内哀求欺压实行。

中介与高额佣金

丰臣公司的宣传和条约显然埋伏心机，但终极可以告竣买卖，离不开中介的助力。不外，中介机构事后都否定此前以前知晓丰臣公司和丰臣项目存在成绩。

在拂晓看来，寻常国内中介行与外洋开发商互助，屡屡会核对对方的资质，并做一些背景观察，但是每家署理商的观察才能仅限，换句话说，“各位偶尔分做完观察，是不是一定能发觉开发商潜伏的成绩？这不一定。并且，国内这么多署理商并不成能都跑到日本国内去实地踩盘（即实地查察楼盘情况）。”

拂晓至今记得，2019年丰臣公司的代表前来找他署理房产时的情形。“丰臣公司的项目与过往其他日本开发商所卖产物差不多。过往，华人开发商大多以房产增值空间大、投资移民、终期回购等为噱头向国内投资者推介。而丰臣公司则做得比力极致，集齐了一切噱头卖点，再加上高佣金返点，让国内大型中介为其背书。”拂晓说。

“丰臣公司的人事先找到我这边，开出的署理商佣金返利条件的确很吸引人，几乎是市场行情的两倍以上。”拂晓说，寻常日本当地的头部开发商像三井、住友等，他国署理商为其贩卖房产的佣金很少，好比0.5%。

别的，拂晓说，日本另有一些一流地产开发商，他们针对外洋署理商给到的佣金比例也只是市场行情，即2%或3%。但丰臣公司事先给他开出的佣金比例在10%~15%。

拂晓的说法与上述宋炜观察一律。宋炜报告第一财经记者：“丰臣公司必要付出给国内中介佣金、保举费等。他们给到业界离谱的返点10%，到终期乃至给到15%。”

多位业主的购房条约体现，他们所购丰臣公司的屋子单价为130万元人民币，买完之后各位查询才得知，他们的屋子比四周同典范价格贵30%支配。这对否意味着丰臣公司可以取得更高的利润呢？答案是不尽然。

据宋炜观察，丰臣公司对外贩卖的房产有两类，一类是丰臣公司直接买地开发的，实践本钱预算为68万元（1300万日元）支配，另一类是丰臣公司从市场置办的旧房稍作装修转卖，实践本钱预算为73万元至75.4万元（约合1400万~1450万日元）。

照此盘算，以130万元/套房产为例，丰臣公司的毛利在54.6万元至62万元之间，看起来利润较高，但它的形式存在很大的毛病，实践上它还必要承当更大的付出：起首，依照130万元/套房产盘算，丰臣公司允许投资人10年租约，每年返现6%，每年的返租金就是7.8万元，10年总额高达78万元；其次，是10%~15%的佣金，即13万~19.5万元。假如客户持有十年，返租加佣金的总金额到达91万~97.5万元，远高于其毛利。即使仅有5年返租约，丰臣公司必要付出的返租金和佣金也到达52万元，接近其毛利。由此可以看出，丰臣公司这套形式若要告竣红利，则必需依托于衡宇终期的返租策划，但同时带来一个疑问：若红利必需依托后续策划，那丰臣公司为什么要到场房地产的开发和贩卖呢？

“丰臣形式的终期以前不再宣传租赁，而是开头宣扬民宿、旅店的高报答，试图在账面上能有个公道的论证，但在疫情之下，‘爆雷’是一定。”宋炜表现，这种分明“玩不转”的游戏最初仅有一条路，就是卖“氛围房”，以新资金补助老客户，最初“一地鸡毛”。

“空壳”

当国内投资人发觉本人约莫面临钱房两空的场面时，他们才想起对丰臣公司和其卖力人西园寺优真并未有充足了解，却把购房款直接打入了后者的一局部账户。

“我们的房款都汇入了西园寺优真上海的一局部账户，这笔钱毕竟有无转入日本丰臣公司，经过何种办法转入，我们现在还不清晰。”上海的一位投资人说，一些投资人以前动手接纳执法伎俩，开头对丰臣和西园寺优真的情况举行观察，但现在更多的观察只能在国内推进，他们“想在国内寻觅丰臣公司对否另有资产可以追讨”。

不外，据第一财经记者观察，丰臣公司及西园寺优真本人的确在中国注册了多家公司，但其投资的企业大多并未展开策划活动。而西园寺优真也在2021年下半年，渐渐从多个公司的注册职员信息中退去。

在公开渠道，关于西园寺优真的一局部信息并不多，只晓得此中文名为马继业。

马继业自称，他于2003年赴日留学，就读于日本京都出名私立大学立命馆大学，2005年创建丰臣屋一局部市肆贩卖女装和日本产物代购，2010年到场大阪心斋桥某老铺家居用品商业公司承继市场总监，2012年取得日本策划办理签证创建丰臣商事株式会社，主营日当地产投资、办理，策划办理署理哀求，2014到场日本国籍，扩展业务范围至旅游和民宿运营，2017年整编公司为丰臣团体，实施各业务板块子公司运营。

现在尚无法查证上述履历的真实性。不外，马继业在2014年后开头在中国注册公司却有据可查。据第一财经记者查证，马继业注册的这些公司触及投资、餐饮以及地产等多个范畴，不外这些公司要么没有展开策划活动，要么也疑似为空壳公司。

马继业于2015年12月在中国上海注册了一家丰臣投资办理仅限公司，注册本钱5000万元，公司大股东、法定代表人、实行董事兼总司理为马继业（一局部持股80%），小股东杨清谷持股20%。这是可查的马继业最早的在中国开设公司纪录。工商材料体现，马继业实缴出资4000万元，杨清谷实缴出资1000万元。2019年1月，这家公司纪录。

6月19日，第一财经记者接洽上了杨清谷，他称本人现在正在上海，对马继业并无过多了解。“当年马继业托人找到我渴望互助私募基金，在工商注册的时分有过一面之缘。厥后行情产生厘革，这家公司纪录注册下去之后就没有本性运作（策划），就是一个空壳。”杨清谷说。

别的，马继业对外声称，其在2018年分开中国，并在北京、上海拥有分公司。

第一财经记者查询发觉，丰臣公司在北京有一家名为丰臣（中国）仅限公司（下称“丰臣中国”）的机构建立于2018年9月，实行董事为川治让二，监事为辻大辅。工商材料变动纪录体现，公司原本的法定代表人、董事为西园寺优真，但在2021年11月，丰臣公司公布延长付出业主收益金以及租金后，西园寺优真退去了这家公司的一切职务。丰臣中国注册本钱1亿元，但实缴本钱为0元，参保人数仅3人。

丰臣中国还在2019年注册建立了一家上海丰乃庵商务扣问仅限公司,注册本钱100万元，实缴本钱为0元。

别的,丰臣公司还在上海开设了一家咖啡厅。有投资人说，这家咖啡馆是丰臣公司职员用来吸收客户邮寄条约的地点，“之前中介署理报告我说，他们去上海找丰臣公司的职员，对方安插在这家咖啡馆面见”。群众点评网体现，这家咖啡厅已关闭。

种种迹象体现，投资者注意在国内追讨的约莫性完全散失。已有不少投资者经过延聘专业状师，开头在日本动手推进维权事件，不外，他们中的一些对后果并不持兴奋态度。