能人棋牌(业委会主任的8条工作思路和6点建议)

工作思路

一、明确职责

业委会的职责在法规里面有详细规定，在这里我就不重复了。我把它精简压缩一句话：就是三好——开好“两会”、护好“两金”、监督好！

开好“两会”——是指开好业委会会议与业主大会会议；

护好“两金”——是指小区维修资金与公共收益金；

监督好——是指监督小区物业履约服务即“物业服务”。

二、明确定位

业委会是依照法律法规为小区业主维护自己权益的。小区内最高的权利机构是广大业主参加的业主大会，所有的决策权归业主大会。业委会是业主大会的执行机构。

这里着重强调的是，广大业主就是泛指多数业主，不是全体业主。业委会不是神仙，无法做到全体业主都满意，只能是多数业主满意。

三、明确权利

有业主会问，既然业委会只是执行机构，那跟跑腿有什么区别？有权利吗？

答案肯定是有的。业委会虽然没有决策权，但是业委会有一个重大的权利——就是提出议题权。这个权利是很高的，普通业主想要提一个业主大会会议的议题，需要百分之二十业主联名，联名后开业主大会还不一定能够通过。但业委会成员们就很轻松地拥有这个权利，因为是《物业管理条例》授予的。

还有，业委会成员拥有召开会议的权利、谈判的权利、签约的权利……但是，有权利就有义务。法律法规明确的义务在这里就不说了，有一点要强调的是：担责，即承担责任。

滥用权力，违法违规，就要承担相应的责任。即使你不拿一分钱津贴，同样要担责。

四、熟知法律

每个业委会成员一定要学法守法。因为在现实工作中，物业公司及部分“持有不同观点”的业主一定会每时每刻“虎视眈眈”地盯着你，希望你出错。然后，抓住业委会一点瑕疵无限放大，何况你还违法违规，一定让你劳而无功，灰头土脸是轻的，重者甚至犯罪。

所以，每个业委会成员一定要认真学习并熟知相关的法律法规，这样才能在参与业委会工作时无所畏惧，并随时迎接各种任何挑战。要熟知的基础法律法规包括《民法典》中涉及物权编的内容，国家、省、市《物业管理条例》，以及住建部、住建厅、住建局《业主大会和业主委员会指导规则》，《物业服务收费管理办法》等。

五、依靠业主

小区是属于全体业主共同拥有的，不是属于业委会几个成员的，他们只是其中一份子而已。因此，想做工作就必须取得多数业主的支持，否则你什么都不是，就是普通业主而已。

要知道，小区里平时表现非常积极的与非常不积极的业主都只是极少数，绝大多数业主是所谓的“吃瓜群众”。吃瓜群众虽然平时表面看起来对努力争取自己的权益既不积极，也很冷漠，但是他们心中是明亮的，而且心中都有“一杆秤”，谁好谁坏心中有数。

像我这样的现在从“吃瓜群众”到“积极群众”，说不定哪天我又成为“吃瓜群众”了。哈哈，这样的转变不代表我冷漠，谁好谁坏我心里清楚着呢。因此，不要轻言藐视“吃瓜群众”，我们每个业主都会或早或晚地自觉不自觉地加入到“吃瓜群众”队伍里去。

业主参差不齐，各有各的想法，业委会的工作一定不能简单粗暴，一定要从善如流，善于团结业主。同时，抓住突发事件做文章，引起业主的共鸣。比如小区的消防设施改造、自来水系统的更新、停车矛盾、监控缺失等等这些业主最为关注的问题，认真研究、妥善解决好这些问题，业主们嘴上虽然不多说，心里一定会给业委会点赞！

六、相信政府

业委会是在区政府住建部门、街道办事处统一领导下的，必须尊重主管部门、街道，主动配合居委开展工作。如果取得了这些部门的信任和支持，业委会的工作就如鱼得水游刃有余，反之一定会举步维艰。

有时候业委会无力解决的难题，有政府支持就迎刃而解了。业委会依法依规把小区事务服务好，尽责恪守维护小区稳定，让各级政府看到业委会发挥的作用，为了社会稳定一定会扶持业委会的。

小区即将步入老旧行列，需要花钱更新改造的地方很多，如果能主动和各级政府搞好关系，还能得到政府资助，何乐不为呢？反之，只会对小区建设造成相当不利的影响，所以，业委会一定要注意尊重各级政府。

七、摸清家底

新的业委会上任伊始应该先运筹帷幄之中决胜千里之外，轻重缓急心中有数，摸清家底首当其冲。家底包括开设了几个账户，每个账户上剩多少钱，欠债多少；公共收入还有多少未收，有多少公共用房在出租，合同何时到期；员工工资有无拖欠，广告收入、快递收入有无拖欠，所有的合同何时续签……

建议摸清家底与审计相结合，摸清家底后要公示，做到业委会、业主都心中有数。

八、严格分工

业委会成员每个人都要明确分工，这样做的目的是：

1. 责任到人，业主对哪些方面有意见，直接质询责任人，避免了扯皮推诿；

2. 责任人可以为了做好自己分管的工作，通过不断学习提升自己的知识，逐步从“外行”向“内行”转变；

3. 防止个别“打酱油”的、只会动嘴的人混入业委会。

可从以下几个方面作具体分工（仅作参考）：

1. 环境监督——负责小区环境管理、绿化管理等事务的监督工作；

2. 法务与安保协调——负责业委会法务和小区物业安全服务的监督工作；

3. 设备设施管理监督——负责小区公共设备设施运行管理与维修工程的监督工作；

4. 财务审计——负责小区物业服务预算与收支、公共收益收支等审核审计工作；

5. 综合事务管理——负责档案与印章管理；

6. 宣传联络——负责媒体宣传、公众号管理与與情研判；

7. 文化活动组织——负责小区文化活动的召集、组织与开展。

以上所述，每项工作都要制定工作制度和标准。

一些建议

一、财务公开日。每月用1天时间设置为小区财务公开日，这一天小区的业主凭身份证、房产证，可以在财务人员的帮助下了解小区财务收入、支出明细。此举可纳入小区的日常监督体系。

二、组织志愿者队伍。要建设一个美好、和谐的小区，业委会就要尽可能的让更多业主参与到建设小区的工作中去，关注的人多了，参与的人多了，认可业委会工作的人自然也就多了。

三、多开展接地气的群众活动。抓住小区的孩子和老人，业委会的工作就事半功倍。业委会可以针对学龄儿童第一天上学送上一套学习用具；针对老年人可以举办养生讲座；如果费用充裕是否可以自己掏一点，业委会补贴一点，解决小区里部分业主中午吃饭难的问题；成立各种兴趣小组，如：花草、棋牌、书画、掼蛋等兴趣小组，通过活动来吸引业主关注小区的发展。

四、善用小区能人。小区的专业人士几乎涵盖了各行各业，当一个议题决定前，建议业委会放低姿态，认真谦虚的听听这些专家的意见，然后再作决定。

五、财务上采用年初预算制。这是对财务监督一个有效的手段，年初各成员拿出自己分管工作全年所需费用，然后交业主大会通过，业主就凭预算对财务进行监督，超预算的成员，在年底要以书面形式向业主说明超支情况。

六、不要抱怨。业委会不是专业的，工作繁琐，效率不高，也许你出于好心想为业主办好事，业主却不一定领情，你会情绪低落；也许你千辛万苦做了一件事，会被少数业主骂，你会感到心寒。

但是，这个岗位也会给你带来收获，各方面能力的锻炼，收获了业主的尊重，建立了友情……

所以，面对挫折不要耿耿于怀，记住没有人欠你们的，因为你们是自愿的！

小区换届改选工作，马上要进入选举下届业委会成员的阶段了，希望我的一点思路能给热心公益、乐于奉献、有意参与竞聘的业主一点帮助。再次声明：本人无意参与下届业委会成员的竞聘，但本人一定努力做一个热心业主。

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