海淀学区房大涨20%、网签打破2万套，寂静4年后北京房价又要涨了？

北京楼市有坚固的置办力基本，但北京一直会是“房住不炒”调控最严厉的都市，2021年北京房价约莫率会维持小幅上升态势

文｜《财经》记者 王博 张光裕 练习生 马雨筱旭 张晴鹤

编纂 | 马克

国度统计局公布的2020年12月份房价数据体现，北京市、上海市、深圳市二手房同比分散上增6.3%、6.3%、14.1%。

元旦事后，羁系层为调控上海、深圳房价，开头对仳离设限，收紧存款政策。安居客数据体现，2021年1月，沪深两地二手房价环比分散上增0.3%，此中上海杨浦区、嘉定区，深圳龙岗区涨幅最大，环比涨幅均超2.5%。

1月28日，北京住建委约谈链家等中介机构，要求各机构克制从业职员炒作房价上增预期。

今后，北京海淀、通州、丰台多位房产经纪人向《财经》记者泄漏，公司严禁向购房者转达房价上增信号，发伙伴圈也不可。

1月29日，链家、贝壳等主流中介机构等APP上，查询“地区行情周报”、成交量的入口以前散失。

“羁系严禁炒高北京房价，制造恐慌，以是公司十分低调，但是，假如你去售楼处，天然能感遭到那种气氛。”一位链家通州区新居中介说。

市场开头担心，以前寂静近四年的北京楼市对否会接棒补涨？

图1：迩来一年北京二手房价走势

数据泉源：安居客

海淀学区房为何最抢手

我爱我家公布的2020年12月北京市二手房数据体现：12月北京全市网签量达20944套，环比增长21.3%，同比增长47.9%。这是时隔44个月之后，北京市网签量再次打破2万套关隘，也是2017年3月以来，当月网签量的最高值。

北京上一轮房价上增始于2016年初，终于2017年3月17日公布的调控新政。

3·17新政为举国迄今最严厉的楼市调控办法，包含认房又认贷，商业、平房、法拍房限购，公司购房限售。

此政推出一个月后，北京商品房成交量下降了近70%，市场进入冰点。上海、深圳相继推出的限购新政，均效仿了北京版本。

客岁底以来，跟随沪深步伐，北京楼市也开头回暖。东西城、海淀、太阳、石景山、丰台等区的多位二手房、新居中介报告《财经》记者，迩来两个月看房人分明增多，新纪录的屋子基本上有五六个客户等着看，尤其是学区房。

“学区房如今很受接待，我卖力的燕西华府人大附学区，迩来的成交量是之前的两倍，带看量也比之前分明增多”。一位主要卖力丰台、房山学区房的链家中介报告《财经》记者。

名校最多的海淀区行情愈加分明。

一位卖力海淀区中关村一二三小片区的经纪人报告《财经》记者，2020年初，中关村二小片区单价为11万-12万元/平米，60平两居室总价在700万支配。如今，同一户型房源成交价攀升至14万元/平方米，总价840万元，均匀涨幅约20%。

但对有需求的家长而言，房源数目比房价更紧张。在中关村三小片区，家长看房意向低落，房源已是“僧多粥少”。

东城、西城、海淀三区会萃了北京绝大局部顶级高中，从高考登科率来看，这三个区高居前线，海淀区则位处榜首。但是由于实行“锁区”政策，其他城区很难经过中考考入这三区的高中，以是不少北京家庭思索经过置办学区房在中考前完成“移民”。但东城和西城的多校划片政策招致买学区房也会被“随机抽取”，不克不及确保开学，这招致西城局部学区房一夜之间价格狂跌百万。比力之下，仅有海淀学区房基本仍可完成直入对口学校，这使海淀学区房价一块坚固。

58安居客房产研讨院分院院长张波分析，2020年四序度，北京市海淀区、西城区的一些学区，二手房挂牌价格相较三季度约有10%到20%的上增，一局部房源涨幅达30%。

二手房挂牌价格比网签价格更能反应真实市场，网签价格和实践成交价之间常会有一些偏差，如一套屋子以15万元/平米成交，但网签只做12万元，从数据上看不出涨幅。

固然房价涨幅数据以前下架，但据《财经》记者多方采访，客岁11月至今，海淀学区房价格广泛上增，涨幅约20%。

图2:迩来一年海淀区二手房价走势

材料泉源：安居客

新居、豪宅成新宠

除了学区房，高端住宅和新居也是此轮上增的主演。

北京都城开发控股团体（首开）一位事情职员泄漏，位于太阳区五环边上的华樾国际，一个月前刚早盘，总价400万元的75平小户型就售罄。

客岁12月，北京分钟寺四周，世茂、合生创展、金茂三个盘，以约11万元/平米的价格早盘，现在已售出80%。

涨钱的不仅是商品房，位于海淀区的回迁安装新居健翔花圃，迩来也在调价。

该项目已发文见告一切营销职员，从2月1日开头，楼盘实行新价格，房价由4.8万元/平米上调至5万元/平米。

依照调控政策，刚需新盘仅限价天花板，但豪宅（140平米以上）没有。

北京丽兹行房地产参谋仅限公司专注豪宅贩卖，该公司一位主要卖力中央别墅区的事情职员泄漏，1月中上旬最暴躁的一周，一连三天天天的网签量都到达1200套以上。“本年一开年成交量就很高，我们估计3月份之前就能迎来一波涨钱低潮。”

2020年12月，丽兹行的成交量创了2017年以来的单月成交纪录。

丽兹行主要卖力海淀西山别墅区及太阳CBD的一位司理表现，固然一些人以为经济低速增长会对房市形成负面影响，金融当局也严控楼市资金，但宽松货币政策短期内不会退去，加上实体经济不景气，多量资金仍会涌入楼市。

丽兹行豪宅研讨所2020年报体现，当年北京豪宅成交2757套，同比上增1%，二手豪宅成交3644套，同比上增34%。此中豪宅别墅成交1249套，占成交总量的45%；豪宅公寓成交1508套，占55%。

广发证券一位地产分析师以为，北京以前保刚需多年，这招致多量开发商也以刚需盘为主开发、计划。将来，新一修改良型需求发展起来后，将对大户型、地域地点好、品格好的高端住宅有剧烈需求。

多位衡宇中介分析，每年12月，留学生返都城会催生一波高端住宅的置业潮，2020年尤其分明。高净值人群的收入并未受疫情过多影响，而外洋投资受限，亦催生了他们投资豪宅的需求。

图3:迩来一年北京顺义区中央别墅区价格走势

材料泉源：安居客

房价约莫率小幅上升，且地区分化

多位经纪人以为，固然北京楼市有回暖征兆，但不会显现上海那样的涨幅。

来自我爱我家的数据体现，与2019年比拟，2020年均价上增的有西城（2%），东城（1.9%），海淀（3.9%）和太阳（2.9%），其他七个城区均下跌，此中通州跌幅最大，达5.3%。

房价上增，京沪深有共同特性背景，但北京又有特别缘故。

2019年-2020年，举世金融市场履历了多次降息降准，尤其是2020年，美中都处于宽松货币政策之下，举世经济不景气，多量资金无处可去，从而流入房市。

罗兰贝格地区经济与房地产行业首席研讨员刘羽对《财经》记者分析，2020年下半年，举世股市低落，A股一度站上3600点，近期股市又开头高位调停，局部投资人情绪显现了分化，约莫转而看好楼市。

他以为北京此轮房价仰面不是投资客炒出来的，而是刚需克制太久后的真实供需干系体现，2017年3·17新政之后，局部白领、中产财产以前积累了四年，不管是为了孩子上学，照旧为了置换改良，都已具有了置办力。

张波表现，在严厉的政策调控下，北京局部二手房已往三年跌幅超10%，波谷期后，市场有天然回调的动力。“房价回到2016年的水平，属于市场感性的价格回归。在此基本上，局部有炒作空间的地块约莫显现超预期上增。”

从生齿布局来看，北京2014年、2017年生齿出生率都高于1991年以来的均匀水平，此中2014年为最高9.75‰，大大多家长都市事先三年为孩子上学选购学区房，这也催生了此轮北京学区房涨幅过高。

别的，美英、欧洲疫情仍旧未取得好效控制，很多方案让孩子出国留学的家长，都把目光投向了国内学区房。

但《财经》记者在采访中发觉，不管是刚需新居、二手房照旧高端住宅，北京不存在全域普涨征象。

首开等房企仍有别墅卖不出去，除了学区，丰台、石景山、通州等地仍存在二手房贬价，新居去化困难的情况。

国度统计局数据体现，北京市常住生齿2017年为2171万人，2018年降至2154万人，2019年坚持2154万人安定。与此同时，限竞房（限房价，竞地价）、限价商品房却多量入市，对二手房构成挤压。

安居客数据体现，现在北京市场上的可售新居房源同比增长了一倍，估计本年1月份的成交量也高于客岁同期。

多位中介公司高管以为，2021年北京全体成交量仍会上增，新居成交将迎来大年。2020年，北京市场的新居多是地点偏僻的限竞房。但当年成交的50幅住宅地块中，有38幅是纯商品房地块，这个数字在2019年为14/49，在2018年为1/52。这意味着2021年北京将有更多平凡商品房面市。不扫除北京市会在2月出台政策，对市场先期调控。

张波以为，举国一切重点都市的普涨年代都以前已往，仅有具有“IP属性”的地区才会有上增空间。

“IP属性”主要包含配套资源、产业提高和生齿导入三个维度。比如交通便捷，拥有江湖景资源，有重点产业支持地区经济提高。

针对北京，张波以为有上增空间的照旧都市中心区。假如没有政策干涉，中心区房价有较强的上增动力，涨势会渐渐从学区房向别的板块和项目伸张。

诸葛找房数据研讨中央分析师陈霄以为，2021年房价约莫率会维持小幅上升态势。北京拥有巨大购房群体，撑起了北京的高房价。但北京长时处在政策严控之下，又注定了房价不会大幅上增。

一位业内资深经纪人表现，今后北京仍会是举国“房住不炒”调控最严厉的都市，：“两会”召开在即，羁系层不会让北京楼市动摇过大。“我们也不渴望动摇太大，不然停了网签、限贷一来，我们都没买卖可做了。”

图4:2020年北京各区二手住宅成交均价及同比涨跌